Manutenção preventiva de imóveis alugados: o calendário e quem paga cada coisa

Infiltração que virou mofo, caixa d'água que ninguém limpou, dedetização esquecida até aparecer a primeira barata na cozinha do inquilino. Quase todo problema caro de manutenção em imóvel alugado começou como um problema barato — que ninguém lembrou de prevenir.

Para quem administra imóveis de terceiros, manutenção preventiva não é capricho: protege o patrimônio do proprietário, evita discussões com o inquilino e reduz chamados de urgência. Este artigo mostra o que entra num calendário preventivo e como não depender da memória para cumpri-lo.

Preventiva x corretiva

• Corretiva é o conserto depois do problema: o chuveiro queimou, o cano estourou.
• Preventiva é a revisão com data marcada, antes do problema: limpar a caixa d'água, revisar o extintor, dedetizar.

A corretiva é inevitável; a preventiva é o que mantém a corretiva rara — e barata.

Um calendário básico

Os prazos abaixo são referências comuns de mercado; confira sempre as normas do seu município, a convenção do condomínio e as recomendações dos fabricantes.

Num prédio administrado inteiro, a lista cresce: bombas d'água, portões, elevadores, para-raios — cada um com a periodicidade do contrato de manutenção ou da norma aplicável.

Quem paga o quê

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) separa as responsabilidades em linhas gerais: ao proprietário cabem os reparos ligados à estrutura e aos defeitos anteriores à locação (art. 22); ao inquilino, reparar os danos que ele causar e devolver o imóvel como recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23). Nas despesas de condomínio, as ordinárias ficam com o inquilino e as extraordinárias com o proprietário.

Na preventiva, o contrato deve deixar claro quem arca com cada item — e o registro de cada serviço precisa dizer quem pagou, para a prestação de contas e para não haver surpresa no fim da locação.

O problema não é saber, é lembrar

Quase todo gestor sabe que a caixa d'água deve ser limpa a cada seis meses. O que falha é lembrar, em vinte imóveis, qual foi limpa quando. Por isso a preventiva precisa de um sistema que:

• guarde cada manutenção programada por imóvel, com a periodicidade;
• avise antes da data, para dar tempo de agendar o prestador e avisar o inquilino;
• registre a data em que foi feita, o prestador, o custo e quem pagou;
• mostre o que está atrasado.

No Locarë, as manutenções programadas fazem exatamente isso: recorrentes, com alarme antes da data, e com o histórico de cada uma.

Quando a corretiva chega

Mesmo com a preventiva em dia, o inquilino vai pedir conserto. O que organiza a corretiva:

1. O inquilino abre o chamado pelo portal (ou pelo app no celular), com descrição e foto — nada de pedido perdido no WhatsApp.
2. A imobiliária registra o orçamento e quem paga; o proprietário aprova ou recusa pelo portal dele.
3. A visita é agendada com data e horário, e a agenda do dia vai ao prestador numa mensagem de WhatsApp.
4. O inquilino confirma se ficou resolvido.

E o sistema aponta padrões: um imóvel com três ou mais chamados em 60 dias («a manutenção está se repetindo»), um chamado urgente aberto há dias, um prestador com serviços atrasados, um imóvel que gastou em manutenção mais do que um aluguel em seis meses. São sinais de que a preventiva está faltando.

Prestação de contas da manutenção

O proprietário quer saber o que foi feito no imóvel dele. Um relatório em PDF do que está pendente e do que foi feito no mês — com custos e quem pagou — evita dúvidas e mostra o valor do trabalho de quem administra.

Por onde começar

1. Liste, por imóvel, as manutenções periódicas que fazem sentido.
2. Cadastre cada uma com a periodicidade e a data da última vez.
3. Deixe o sistema avisar — e registre cada execução.

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